Miten ymmärrämme peruskorjaukset?

 In 2015-juristiblogi

Elinkaariajattelu: Autoa taikka muuta kestokulutushyödykettä hankkiessamme tiedostamme, että hyödyke kuluu käytössä, sitä pitää jossakin vaiheessa korjata ja sen arvo myös markkinatalouden lakien mukaan laskee iän ja kulumisen myötä.

Samanlainen ajattelu ei ole aina kuulunut suomalaiseen asunnonhankintaan: Olemme pitkään eläneet aikaa, jolloin asunnon ostaminen väistämättä on ollut kannattavaa – ehkä 1990-luvun alun lama-aikaa lukuun ottamatta. Asunnon hinta on yleensä kohonnut vuosien myötä, koska mm. uudet asunnot ovat eri syistä kallistuneet. Asunto on ollut ja on edelleen – oikein pidettynä ja hoidettuna sekä oikeassa paikassa sijaitessaan – kohtuullisen varma sijoitus. Tämä asunnon perustehtävän – asumisen – lisäksi.

Kaikkea omaisuutta tulee hoitaa, huoltaa ja korjata: Käytössä kaikki omaisuus siis kuluu. Näin käy myös kodeillemme. Ajan hammas kuluttaa rakennuksen eri osasia eri tahtiin. Viisas rakennuksen omistaja pitää omaisuudestaan huolta kaiken aikaa, jotta omaisuus pysyy sekä käytöllisesti että taloudellisesti hyvässä kunnossa. Huolto on lähinnä olemassa olevan tason ja kunnon säilyttämistä ja korjaus eri fyysisten osien ajan tasalle saattamista.

Peruskorjauksista: Kun tarkastelemme kiinteistöjä rakennuksineen (esim. omakotitaloa omalla tontilla) taikka asunto-osakeyhtiön omistamia rakennuksia (esim. yhtiömuotoisia kerros- taikka rivitaloja), tulee huomata, minkä tasoisesta remontista puhutaan peruskorjauksista puhuttaessa. Remonttien kustannuksetkin kun ovat aina suhteessa korjauksen laajuuteen. Esim. puhuttaessa käyttövesiputkiremontista puhutaan peruskorjauksesta, mutta kohtuullisen suppean rakennuksen osan osalta. Toisaalta puhuttaessa LVIS-saneerauksesta ollaan tilanteessa, jossa rakennukseen ollaan tekemässä kohtuullisen massiivisia remontteja. Remonttien kustannukset ovat näissä kahdessa tapauksessa aivan erilaiset, kuten myös remontin jälkeinen rakennuksen kunto ja taso. Jotta ostajakandidaatti saa hyvän kuvan tehdyistä / tulevista remonteista, tulee hänen perehtyä remonttien laajuuteen ja sisältöön huolellisesti.

Peruskorjattu kohde: Useita vuosikymmeniä vanha kohde ei peruskorjattunakaan tule uudeksi. Vanha ja uusi rakennus ovat aivan eri tuotteita, joiden hinnoittelussa tämän eron tulee myös näkyä. Kukin aikakausi tuottaa oman aikansa rakentamistuloksia, jotka sitten ajan kuluessa osoittautuvat joko hyviksi taikka vähemmän hyviksi ratkaisuiksi. Joskus isoillakin peruskorjauksilla joudutaan korjaamaan aikanaan tehtyjä huonoja rakentamisvalintoja. Tästä ovat esimerkkeinä julkisuudessakin esillä olleet rakennusten kosteusvauriot.

Pääosassa peruskorjauksista on kuitenkin kyse vanhan rakennuksen elinkaariajattelun mukaisesti tiettyjen rakennusten osien ajan tasalle saattamisesta. Hinta on hyvä mittari rakennuksen elinkaarivaiheen oikealle arvolle.

Pekka Linna, varatuomari, LKV

op-kiinteistokeskus-juristin-blogi
Recent Posts

Start typing and press Enter to search