Onko ei toivottu ominaisuus aina virhe?

 In 2014-Juristiblogi

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä on yleinen virhesäännös. Tämän säännöksen 1 momentin 2 kohdassa todetaan: ”Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.” Saman luvun 27 §:ssä todetaan myyjän vastaavan ostajalle mm. puolestaan toimineen kiinteistönvälitysliikkeen antamista taikka antamatta jättämistä tiedoista. Välitysliikkeen vastuusta kaupan osapuolia kohtaan säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa.

Virhe on juridisia seuraamuksia aiheuttava ominaisuus vain, jos sillä on ollut vaikutusta ostajan sitovaan ostopäätökseen. Koska elävässä elämässä tulee esille monenlaisia tapauksia, muistelen edellä mainittua säännöstä avatakseni seuraavan 1990-luvun tapauksen:

Eräänä aamuna välitysliikkeen reklamaatioita hoitavan puhelin soi: Linjan toisessa päässä puhui täynnä taistelutahtoa oleva henkilö, joka oli ostanut rivitalohuoneiston välitysliikkeen markkinoimana. Hänelle annetussa esitteessä oli kylpyhuoneen lattian pintamateriaaliksi merkitty kaakeli, mutta todellisuudessa tässä 1970-luvun pesutilassa oli alkuperäinen muovimatto. Ostaja vaati välitysliikettä kustantamaan tilaan kaakelilattian asiaankuuluvalla vesieristeellä. Perusteena vaatimukselle oli hänelle esitteen kirjauksella ”luvattu” kaakelilattia.

Reklamaatiovastaava tiedusteli, oliko asuntoon tutustumishetkellä pesutilassa ollut valot ja olivatko ne olleet päällä. Ostajan vastaus oli myönteinen. Edelleen kysyttäessä ostaja vastasi, että oli havainnut ennen tarjouksen tekoa, että lattiassa oli muovimatto. Ostaja kuitenkin totesi, että lattia tulee saattaa kaakelilattiaksi välitysliikkeen esitelupauksen perusteella.

Saatuaan puheenvuoron reklamaatiovastaava totesi, että tarjous on tehty oikeilla tiedoilla ts. tietoisena siitä, että pesutilassa ei ole kaakelilattiaa. Esitteessä on ollut selkeästi väärä informaatio materiaalista, mutta se ei ole vaikuttanut ostajan tarjoamaan hintaan.

Tämän jälkeen ostaja pyysi, josko välitysliike maksaisi hänelle 500 € korvauksena mielipahasta. Tähän välitysliike ei suostunut. Oliko kaupan kohteessa em. asuntokauppalain säännöksen mukainen virhe?

Myyjällä on omistamastaan asunnosta tiedonantovelvollisuus, jonka vastapainona on ostajakandidaatin selonottovelvollisuus. Nämä kaksi velvollisuutta on pyritty asuntokauppaa säätelevässä lainsäädännössä tasapainottamaan. Ostaja ei voi laiminlyömällä velvollisuuksiaan saada ns. huolellisen henkilön tavoin toimivaan ostajaan verrattuna parempaa asemaa. Myyntimateriaalissa olevaan ostajan havaintoihin nähden ristiriitaiseen seikkaan vetoaminen on yleensä kohtuutonta – joskus jopa kunnianvastaista ja arvotonta. Lakikirjassa olevissa Olaus Petrin tuomarinohjeissakin todetaan: Mikä ei ole oikeus ja kohtuus, ei saata olla lakikaan.

Pekka Linna, varatuomari, LKV

op-kiinteistokeskus-juristin-blogi
Recent Posts

Start typing and press Enter to search