Ostajan suojasta uudiskohteen kaupassa

 In 2018-Juristiblogi
opkk-ostajan-suojastaweb

Elämme vilkkaan uudistuotannon rakentamisen aikaa: Elämme aikaa, jolloin uudiskohteita rakennetaan ennätystahtia: Rakentajina on vanhoja & tunnettuja, alalla joitakin vuosia toimineita sekä myös alalle juuri tulleita rakennusliikkeitä. Pääosa on osakeyhtiömuotoisia, mutta osa on myös henkilöyhtiömuotoisia. Pääosa osaa rakentaa ammattimaisesti, mutta alalla toimii valitettavasti koko maamme mittakaavassa myös toimijoita, joiden projektit eivät välttämättä pääty ammattimaisesti – sen paremmin teknisesti kuin taloudellisestikaan.

Osakkeiden ostaminen uudistuotantokohteesta: Pääosaa uudistuotannosta aletaan markkinoida potentiaalisille ostajille ennen kuin mitään konkreettista rakennusta on olemassa. Aikaisimmillaan markkinointi alkaa, kun on vasta tiedossa tontti, jolle uusi rakennus (yleensä kerros-, rivi- taikka luhtitalo) alkaa aikanaan tietyn varausasteen jälkeen nousta. Tällaiset ”näkymättömät” olosuhteet saattavat olla tietyille ostajille haasteellisia: On vain pohjakuvia, hinnastoja, rakennustapaselostuksia sekä erinäisiä muita hankkeesta kertovia asiakirjoja.

Miten ostajaa tällaisissa tilanteissa suojataan? Asuntokauppalain 2 luvussa ovat säännökset ostajan suojaamisesta rakentamisvaiheessa. Yksinkertaistaen luku sääntelee uudiskohdehankkeen taloudellista toteutusta, hankkeen turva-asiakirjojen laadintaa ja säilyttämistä, rakennuttajan ja ostajan suojaksi säädettyjä vakuusjärjestelyjä sekä tiedottamista. Tarkoituksena on turvata se, ettei rakenteilla olevan kohteen osakkeita voida myydä useampaan kertaan, hanke valmistuu luvatussa ajassa ja ostajalle kerrotuissa taloudellisissa puitteissa sekä asunto-osakeyhtiö pääsee aloittamaan rakennusvaiheen jälkeistä aikaa ”normaalisti”.

RS-pankin rooli: Kun osakkeita ryhdytään tarjoamaan ostajille ennen rakentamisvaiheen päättymistä, tule kohde toteuttaa ns. RS-kohteena. Hankkeeseen valitaan RS-pankki, jonka tehtävänä on tarkastaa ja valvoa turva-asiakirjat. RS-pankki valvoo tässä prosessissa myös ostajien turvaksi säädettyjen erilaisten vakuuksien olemassa olon sekä rakennusliikkeen mahdollisen suorituskyvyttömyyden varalle säädetyn vakuuden (yleensä vakuutuksen) olemassa olon. RS-pankki vastaa myös viime kädessä ns. osakkaiden kokouksen järjestyttämisestä; tässä kokouksessa on ostajilla mahdollisuus valita ylimääräinen tilintarkastaja ja rakennustöiden tarkkailija hankkeelle.

Ostamisen turvallisuus: Asianmukaisesti RS-järjestelmän puitteissa rakennettavasta uudiskohteesta on turvallista hankkia uusi koti. Kaikkien RS-prosessissa ja itse rakentamisessa olevien on tunnettava tekemistään sellaista ammattiylpeyttä, että hanke hoidetaan loppuun, tapahtuipa olosuhteissa mitä tahansa.

Uudistuotantomaailmassa toimivat vastuulliset toimijat pitävät huolen siitä, että itse hanke toteutetaan kunnolla – samalla, kun ostajalle kerrotaan avoimesti ja ammattimaisesti kaikista uudistuotantoon liittyvistä ilmiöistä. Omalta osaltani tulen tällä kolumnilla aloitettavassa kolumnisarjassa käsittelemään erilaisia uudistuotantoon liittyviä ilmiöitä erityisesti ostajan näkökulmasta. Osa näistä ilmiöistä on jo saanut sijaa mediassa, mutta avaan niitä syvemmin kuluvan vuoden aikana.

Tämä siksi, että jokainen ostaja tiedostaa, mitä on ostamassa, millä ehdoilla ja minkälaisilla mahdollisilla tulevaisuuden riskeillä. Tämä jos mikä on vastuullista vaikuttamista.

Pekka Linna, varatuomari, LKV

op-kiinteistokeskus-juristin-blogi
Recent Posts

Start typing and press Enter to search