Tähtiä asunto-osakeyhtiötaivaalla

 In 2019-Juristiblogi
web-op-koti-tahtia-asuntoosaketaivaalla

Keskustelunavausta iltapäivälehdessä: Kirjoittaessani tätä kolumnia on meneillään juhannusviikon maanantai. Mökillä kännykästä erästä iltapäivälehteä selatessani tuli vastaan juttu Helsingin ”rikkaimmista taloyhtiöistä”. Kyse oli sellaisista asunto-osakeyhtiöistä, joilla oli joko merkittävästi omaisuutta, omistuksessaan olevia ja vuokrattuja (liike)huoneistoja taikka mitätön vastike – taikka kaikki em. kolme asiaa yhdessä. Olipa jokunen asunto-osakeyhtiö saanut pois nukkuneelta yhtiössä osakkeita omistavalta taholta miljoonien eurojen suuruisen testamenttiperinnön – yhtiön omistaman rakennuksen ylläpitoa ja korjauksia varten.

Mitä olemme ostamassa, kun ostamme huoneistoa kerros- taikka rivitalosta? Suomessa pääosa kerros- ja rivitaloista on asunto-osakeyhtiömuotoisia. Tässä mallissa asunto-osakeyhtiö omistaa/hallitsee maapohjaa ja sille rakennettavaa/rakennettua rakennusta. Asuntoa tällaisesta kokonaisuudesta haluava ostaa osakekirjan, jonka sisältämällä osakesarjalla hän hallitsee tiettyä huoneistoa/muuta tilaa yhtiön omistamassa rakennuksessa. Tämä asia ei ole aina läheskään selvä asuntoa tällaisesta kohteesta etsivälle.

Mitä keskiverto ostaja tietää ostamistaan osakkeista? Mutkat suoristaen harva meistä on kovinkaan perillä sen paremmin asunto-osakeyhtiön taloudellisesta kuin sen korjausvelkatilanteesta. Vielä vähemmän olemme tietoisia yhtiön varallisuudesta ja yhtiön säännöllisistä tuotoista. Kauppaa asunto-osakeyhtiöiden osakkeista tehtäessä saamme luonnollisesti asunto-osakeyhtiön edustajalta (isännöitsijältä) taikka osakkeiden myyntiä hoitavalta välittäjältä tietyt yhtiön peruspaperit, mutta kuinka paljon niistä asiaan vihkiytymätön saa sitten oikeasti irti? Edelleen asunto-osakeyhtiön ns. kunnossapitotarveselvitys voi olla laadittu varsin monella tapaa ja monenlaisella ammattitaidolla.

Tähtiluokitus avuksi? Olen usein pohtinut, miksi Suomessa ei voitaisi hiukankin pitemmällä aikajänteellä asunto-osakeyhtiön asioita hoitaen luoda selkeä ja harvaportainen ”tähtiluokittelu” asunto-osakeyhtiöille? Tämä luokittelu ottaisi huomioon asunto-osakeyhtiön taloudellisen aseman, yhtiön omistamien rakennusten korjausvelan ja vaikkapa viimeisenä yhtiön hallinnon/taloudenpidon ammattimaisuuden. Luokittelu voisi olla esim. samankaltaisin portaikoin varustettu kuin paljon esillä olleessa energiatodistuksessa on esitetty rakennuksen energialuokka?

Hyödyt asuntokaupassa? Tällaisella luokittelulla asunto-osakeyhtiöstä osakkeita myyvä ja ostoa suunnitteleva saisivat varsin yksinkertaisella tavalla selvyyden asunto-osakeyhtiön yleisestä tilasta: Hyvin hoidetut yhtiöt saisivat enemmän tähtiä, ja heikommin hoidetut yhtiöt taasen vähemmän. Tällä tavalla osakkeista maksettava kauppahinta kuvaisi paremmin osakkeiden todellista arvoa. Tällä hetkellä osakkeiden kauppahinnat eivät eroa tarpeeksi samalla alueella sijaitsevien erikuntoisten yhtiöiden välillä.

Itse ainakin maksaisin hiukan enemmän sellaisen asunto-osakeyhtiön osakkeista, jossa on tehty ajoissa tarpeelliset remontit, jolla on tuloa tuottavaa omaisuutta ja jossa veloitettava yhtiövastike on oikealla tasolla – sekä lyhyellä että hiukan pitemmälläkin ajanjaksolla.

Pekka Linna, varatuomari, LKV

op-kiinteistokeskus-juristin-blogi
Recent Posts

Start typing and press Enter to search