Tarjous kohteen kunnon selvittämisehdolla

 In 2017-juristiblogi

Asunnon kunto kiinnostaa – luonnollisesti: Jokaista meitä kiinnostaa uuden kodin kunto. Usein sitä enemmän, mitä kalliimmasta taikka vanhemmasta on kyse. Lainsäädännössä tähän tutkimiseen kannustaa niin myyjän tiedonanto- kuin ostajan selonottovelvollisuuskin. Kompromissina syntyvään kauppaan päättyvässä tarjousneuvotteluprosessissa näiden velvollisuuksien välillä pyritään hakemaan ja löytämään kohtuullinen tasapaino.

Ehdollinen tarjous: Läheskään aina myyjä ei ole ennen kotinsa myyntiin laittamista tutkituttanut kotiaan. Tämä jo syystä, että tarjousvaiheessa tapahtuvassa tutkimuksessa tarjoajakin voi olla vaikuttamassa tutkimuksen tekijän valintaan, osallistua itse tutkimustilaisuuteen sekä usein olemaan myös osamaksajana tutkimuksessa.

Tarjous näissä tilanteissa tehdään yleensä siten ehdollisena, että kauppa syntyy, jos tällaisessa tutkimuksessa ei löydy olennaisia puutteita taikka virheitä. Yleensä myyjä myös hyväksyy tällaisen ehdollisen tarjouksen, minkä jälkeen aletaan hankkia tutkimuksen tekijää.

Mistä olisi hyvä sopia? Kun neuvotellaan tällaisen ”tutkimusehdollisuuden” tilanteessa, olisi hyvä sopia ainakin seuraavista asioista: 1) Kuka tällaisen kuntotutkimuksen tilaa ja maksaa? 2) Milloin ja missä aikataulussa se tilataan? 3) Missä aikataulussa tutkimusraportti oletetaan saatavan? 4) Mitä tehdään, jos tällaisessa tutkimuksessa paljastuu virhe, joka on olennaista vähäisempi? Sopimalla näistä asioista, saavutetaan yleensä paras yhteinen ymmärrys ja lopputulos.

Tarjouksesta vetäytyminen: Oikeus- ja kuluttajariitalautakuntakäytäntö näyttää vakiintuneen tasolle, jossa tällaisesta tarjouksesta on oikeus vetäytyä vähäisemmin perustein kuin toteutuneessa kaupassa toteutuu myyjän virhevastuu. Käytäntö näyttää suojaavan paremmin vasta ostamista harkitsevaa asiakasta kuin kaupan tehnyttä ostajaa.

Tarjoajalla on siis oikeus kohtuullisen pienin itselleen tällaisessa tutkimuksessa esille tullein yllätyksin olla tekemättä kauppaa.

Kuntotarkastus vai kuntotutkimus? Varsinkin hiukankin vanhemmissa omakotitaloissa tulisi kuntoon liittyvä asiat selvittää mahdollisimman perusteellisesti ja tarkkaan. Rakenteisiin ulottamaton ja pintamittauksilla toteutettava kuntotarkastus ei läheskään aina ole riittävä tutkimus. Itse olisin omakotitalojen osalta kuntotutkimuksen kannalla, jolloin saadaan selville myös rakenteissa mahdollisesti olevia ongelmia. Tällä tavalla toimien vähennetään ns. salaisten virheiden paljastumista kaupan jälkeen.

Asiantuntijapalvelua – aina: Asuntokauppa on yksi ihmiselämän suurimpia oikeustoimia. Siksi tähän prosessiin kannattaa aina ottaa mukaan asiantuntija: Kohdetta tutkimaan alan asiantuntija riittävän laajan tutkimuksen muodossa, ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä hoitamaan markkinointi- ja kauppaprosessi sekä alaa tunteva lakimies, jos kaikki ei mene kaupassa niin kuin on ajateltu. Entisen maailman ammattilaiset – vaikka joskus edullisilta näyttävätkin – voivat tehdä sen kuuluisan ison vahingon ammattitaidottomuudellaan. Onneksi tällaisia tahoja vastaan on nyky-yhteiskunnassa myös asianmukaisia oikeussuojakeinoja palveluun pettyneille.

(16.01.2017)

Pekka Linna, varatuomari, LKV

Recent Posts

Start typing and press Enter to search