YHTIÖLAINASTA UUDISASUNNON OMISTAMISESSA

 In 2018-Juristiblogi
web-opkk-juristin-nakokulma-yhtiolainasta-uudisasunnon-omistamisessa

Mistä ja miten maksetaan? Asunto-osakkeita uudistuotantokohteesta ostettaessa tulee melkein kaikissa tapauksissa eteen kaksi ”kauppahintaa”: Myyntihinta on se osa kauppahinnasta (yleensä 30-50 %), joka maksetaan rakennusliikkeelle. Velaton hinta on osakkeista maksettava kokonaishinta ts. em. myyntihinta lisättynä asunto-osakeyhtiölle jossakin vaiheessa ja jossakin muodossa maksettavalla ostettaville osakkeille kohdistetulla osuudella asunto-osakeyhtiön ottamasta lainasta. Vm. on siis se kokonaiskustannus, jonka ostaja maksaa osakkeista.

Vastuu yhtiölainasta: Yhtiölaina on nimensä mukaisesti (asunto)-osakeyhtiön ottama laina, jonka maksamisesta asunto-osakeyhtiö vastaa. Yksittäistä osakasta tämä vastuu kohtaa siten, että asunto-osakeyhtiön pääasiallinen tulonlähde on viime kädessä yhtiön omistava osakasjoukko. Luonnollisesti asunto-osakeyhtiöllä voi olla myös ulkopuolisia tuloja esim. omistamansa (liike)huoneiston vuokrauksesta. Mutta yksinkertaistaen asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat kaikista yhtiön vastuista – myös yhtiölainan pääoman ja koron maksamisesta. Käytännössä tämä maksaminen tapahtuu rahoitusvastiketta yhtiölle maksamalla taikka yhtiölaina kerralla pois maksaen.

Huomattavia asioita velattomaan hintaan sitouduttaessa: Yhtiölaina on hyvä tapa rahoittaa osakkeiden ostamista: Hyvätaustainen asunto-osakeyhtiö saa pankista lainaa kohtuullisin ehdoin. Tämä syystä, että tällaisella lainalla on periaatteessa ”kaksinkertaiset” vakuudet ts. asunto-osakeyhtiön omaisuus ja lisäksi osakkaiden maksukyky. Yhtiölainamaailmassa osakkeita ostettaessa on hyvä kysyä itseltään ennen ostopäätöksen tekemistä seuraavat kysymykset: Mikä on kokonaiskauppahinta ostettaville osakkeille ja milloin yhtiölainan maksaminen konkreettisesti alkaa? Miten olen ostajana varautunut (yhtiö)lainan koron mahdolliseen nousuun? Minkälainen on samasta asunto-osakeyhtiöstä muita osakkeita ostaneiden taloudellinen kantokyky heidän ostamilleen osakkeille kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta? Onko minulle tulossa muita taloudellisia velvoitteita yhtiössä – esim. tontin hallinnan muodossa? Viimeksi mainittuun ns. tonttivastikkeeseen / tonttiosuuden mahdolliseen lunastusasiaan palaan myöhemmässä kolumnissa.

Asunto-osakeyhtiö on (erityinen) osakeyhtiö: Asunto-osakeyhtiö on erityinen osakeyhtiötyyppi. Tässä yhtiömuodossa osakkailta kerätään eri tyyppisillä vastikkeilla ja muilla maksuilla yhtiön tarvitsemat varat. Onnellista on, jos kaikki osakkaat kykenevät kantamaan omille osakkeilleen kohdistuvat taloudelliset velvoitteet. Näin yleensä tapahtuu, koska Suomessa on totuttu siihen, että velat maksetaan ajallaan. Kun kaikki ei mene niin kuin Strömsössä, ollaan pulmallisemmassa tilanteessa: Asiansa kaikkien taiteen sääntöjen mukaisesti hoitanut osakas voi joutua maksamaan myös muiden osakkaiden osakkeille kohdistuvia velvoitteita taikka sitten joutua viime kädessä tilanteeseen, jossa osakkeiden omistukseen perustuva hallintaoikeus menetetään: Jos asunto-osakeyhtiön omistama rakennus myydään asunto-osakeyhtiön ulkopuoliselle taholle, ei osakkaalla ole enää osakeomistuksena kohteena olevaa hallinnan kohdetta. Hallinnan kohde kun on asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa. Siksi asuntoyhtiön talousasioista on hyvä olla kiinnostunut.

Pekka Linna, varatuomari, LKV

op-kiinteistokeskus-juristin-blogi
Recent Posts

Start typing and press Enter to search